近日，深圳市经贸信息委发布《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，指出工业和产业用地不得建成“类住宅化”，严禁厂房改公寓。

  这绝对是深圳公寓出租房经营者的一记闷棍！很多人就懵逼了：国家不是鼓励公司参与工业生产厂房改造成租赁产品吗，怎么现在又禁止了？

  开放与禁止的背后，看似一场官方与民企的对碰，实则是在政策模糊状态下的一种被动应对。那么，“厂房改公寓”到底合不合理，它的未来又在何方?出租物业管理专家房东利器，今天带大家认识一下它的前世今生与未来。

  早在1999年，媒体就有“南京长虹无线年起改为学生公寓”的报道，这算得上是对外曝光的最早“厂房改公寓”案例。而今，随着城市化的变迁，在东南大学、南京大学的生活区早已看不出厂房的影子。

  （原“南京长虹无线年，广州越秀区大东街计划将辖内部分转制企业的旧厂房改造成专供外来务工人员租用的“金雁公寓”，以改善辖内外来务工人员的居住环境。据了解，首批20多套公寓于第二年年1月启用。

  同年12月，上海浦东新区政府下决定将区内2万平方米闲置厂房的大部分改建成“灰领公寓”，以吸引各地青年“灰领”人才在沪扎根。

  “金雁”是广州当地对非本市户籍外来务工人员的称谓，而“灰领”则指的是上海数万名青年技工。可以说，在十年前，北上广深等一线城市便在为接下来有可能成倍增加的务工人员做相应的租房保障实施做准备。

  之后，在厦门、广州等地，允许闲置的厂房改造成出租房，并对改建标准和投入到正常的使用中后如何管理进行了严格的规定，缓解了住房困难，加强了安全管理，深受租房者的好评。但是，在绝大部分城市，对于出租房的标准并不规范。

  2015年3月11日，江苏扬州消防部门在检查两家厂房改成的养老公寓时，发现房间全部是用泡沫板隔断的，存在重大安全隐患。

  2015年11月4日，北京风机二厂西三旗厂区内的老厂房变身公寓，建筑面积仅3万平方米，高峰期却挤进了4600多个租户。

  截至2017年12月，由商业项目或工业生产厂房改建的“白领公寓”、“单身公寓”如雨后春笋般在全国各地租房市场出现，并以相对低廉的价格吸引了大量刚毕业的年轻人或打工族。

  然而，由于缺乏统一标准，“白领公寓”自诞生以来便参差不齐，又缺乏统一的具有可操作性政策，也没明确的主管部门，可以说大多数项目都没有经过审批。

  2016年11月，深圳市宝安区部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。

  2016年12月28日，深圳龙岗布吉街道吉政路54号工业生产厂房在未向公安申报消防手续的情况下，擅自变更用途和结构，改造成公寓出租，存在严重的消防安全隐患。龙岗分局查明情况后，以涉嫌非法经营罪对嫌疑犯李某某等4人进行刑事拘留，对涉事厂房做“三停”处理。

  2017年1月9日下午，从宝安39区81栋传来“砰！砰！砰！”的声音，随着整治人员铁锤不断砸落，临时砌起的砖墙被砸倒，隔成的房间被拆除。这在某种程度上预示着深圳宝安新安街道开展的“厂房改公寓”专项清拆行动又取得了新的进展。

  从2016年11月以来，深圳宝安西乡街道按照区委区政府要求，实施严查严控厂房改公寓“三步曲”，共计拆除砖墙等共计2320平方米。

  采取疏堵结合的方式刹住厂房改公寓风气，成立厂房改造建设管理专职小组，加强排查，进行分类管控，通过出台鼓励性政策、审批管理及限制性制度等，加快产业体系调整，助力供给侧改革，加快拓展产业空间，已成为深圳市宝安区“严查严控厂房改公寓、疏堵结合拓产业空间”的核心思想。

  房东利器认为，工业用地拥有厂房、车间、仓库等很多大空间、大尺度建筑。随着城市转型，有大量闲置的工业建筑出现，加上近年来电商冲击，一些实体商店关门。在这些工业、商业建筑中，不乏内部空间宽大的建筑，可优先考虑改造成用于居住的公寓。

  面积大，便于形成规模和品牌效应；物业费低，拿房成本低；签约时间长，收益期长；风格独特，对年轻租客具吸引力。

  目前品牌公寓一直困扰的规模问题，如果结合旧厂房的大面积来做，规模效应能迅速达成。据业内人士透露，上海厂房拿房均价便宜者(郊区)每平方米低于1元，比住宅及办公楼的成本低，加之一般厂房签约时间可在10年到15年，比一般住宅的3年到5年，签约时间长2倍至3倍，虽成本回收期要在3年左右，但收益期更长。

  就目前公寓拿旧厂房改造的可能性来看，郊区旧厂房是目前最容易达到，处于中外环，成本更低。但郊区厂房的选址也是很重要的。

  公寓定位——比如，同样位于宝山区的两处集中型公寓，几乎同时上线元/月，产品推出后，前者出现滞销，后者一月有余就达到满租状态。位于宝山郊区的租客，还是以中低收入蓝领群体居多，满足那一区域最大体量的群体的需求，是最重要的。

  此外，厂房改为公寓后的电容负荷、室内消防、自来水供应、城市规划的化粪池等资源都需要政府各部门进行层层审批，公安系统同步备份。

  流程化采购、装配，利于装修标准化；综合采购，使装修尤其精装修成本降到最低；性能成熟，专业，效率高；利于公寓产业化趋势。

  尽管专家一致对“厂房该公寓”持支持态度，在真实的操作中也出现了一些问题，但市场上积极的声音也很多。“破旧厂房秒变‘创业公寓mini社区’”、“精装公寓单人卡位月租只要800元”等集中式长租公寓品牌的出现，正在让更多的年轻租客认同这种生活方式，也为政府职能部门的政策出台提供了最好的范本。

  首先，绝大多数工业厂房改出租房并不符合租赁标准：你的消防安全是不是满足要求；你的出租屋使用是否符合标准要求；你的建筑物是否做过质量检测并已达标；你的排水系统是不是满足要求；你的电梯等特种设备安装、使用是否符合标准要求? 作为公寓从业者，这些目前监管部门明确罗列的点，你都有做到吗？