我们做了一个科普栏目：《刘德科楼市讲义》，回答的都是一些基础问题。你问到什么或者我们突然想起什么，就回答什么。也不知道会做多少期。但每期都会在「德科地产频道」视频号最先更新。

  为什么楼市调控的副作用那么大？楼市调控的目的是控制房价过快上涨，但如果出手太轻，反而导致房价越调越高；如果出手太重，又易引起楼市断崖式下跌，拖累经济大盘。

  为什么会这样？原因很多很多，但最为关键的原因大概是这两个：第一，土地财政中短期内无法被取代，地方政府是楼市繁荣的最大受益方，这个比较容易理解，我们就不展开了；第二，楼市调控措施往往是单维度决策，而不是多维度决策。

  比如著名的「三道红线」（控制房企融资杠杆）或「两道红线」（即房贷「两集中」管理），就是从金融监督管理这个单一维度进行决策的。单纯从金融监督管理的角度看，这两个措施都非常正确，但房地产是枢纽性行业，你强行按下了金融监督管理这个葫芦，可能就会浮起各种瓢，比如房企大规模地爆雷，供应商被房企的巨额欠款所拖累，楼盘烂尾，业主停止支付房贷按揭，等等等等。

  那么，什么叫多维度决策？首先要承认房地产是枢纽性行业，它直接连接着政府的财政收入、市民的家庭资产、建筑业与制造业的生产订单。打压房地产，必须充分预计整个社会的承压能力。所以，楼市调控的前提是要承认房价上涨是经济发展与城市化的必然体现，承认土地财政为城市建设起到了无法替代的作用，而不是一味地把房地产当做是贬义词，打压房价，痛斥土地财政。

  最好的楼市调控措施，无非两条：第一，维护房地产市场秩序，严厉打击各方的违规违背法律规定的行为；第二，多盖公租房，下决心推进租购同权，而不是老是想着如何让更多市民买得起房子。

  很多人都有这种感受，为什么楼板隔音这么差？不仅听得到楼上的人走来走去的声音，甚至连他们聊天的内容都能听得清。

  楼板隔音差，有很多很多原因，但其中一个关键原因是楼板的厚薄。以前，我们正真看到很多很多楼盘，楼板做得很薄，隔绝声音的效果很差，但没办法，你跟开发商投诉，他们会说他们的楼板的厚度是符合国家标准的。

  确实，他们是符合国家标准的，因为以前的国家标准（2012 版）只规定楼板的厚度不应小于 6 厘米，很多开发商都只做到 6 厘米，因为这样做才能够省钱，反正你买房子的时候又发现不了这样的一个问题。只有少数楼盘做到 10 厘米以上。

  现在好了，新的国家标准（2022 版），把楼板的厚度从「不应小于 6 厘米」改成了「不应小于 10 厘米」，一下子提高了 2/3，虽然这么做没法完全解决楼板隔音问题，但至少是大为改善。这是进步。房子作为一种商品，还在慢慢的提升，一直更新迭代。

  买一手房为何需要找中介？去开发商的售楼部，直接买就好了啊，为什么非得找个中介带你去呢？

  有些人或许会说，开发商只卖自己的楼盘，中介可以同时带看好几个楼盘，中介提供的顾问服务，能帮我选到更适合我的楼盘，而且中介能帮我从开发商那里争取到更多折扣。

  这都是假象。中介带看，实际上的意思就是开发商启动的中介分销。所以，中介只会推荐跟他们有分销合作的那几个楼盘，他们给你推荐楼盘绝大多数都是基于佣金驱动。

  卖得好的楼盘一般不需要和中介分销合作，通常只有卖得比较艰难的楼盘，才会启动中介分销。所以，即便这个楼盘不太值得买或者并不适合你，中介也会不断怂恿你买。至于折扣，其实你直接跟开发商谈，不一定要通过中介，还可以争取到更多。所以，找中介买一手房，未必能选到更适合你的楼盘，也未必能拿到更多折扣。

  那么，为什么还是有不少人愿意找中介买一手房？还有两个原因。第一，中介没有直接跟你要钱，中介收的佣金是开发商付的，这让你感觉更好；第二，中介的服务态度比开发商的销售人员通常要更好，中介能创造更强的情感粘性。

  对，这两个原因，不过就是微妙的感觉与情感。感觉与情感往往比理性判断更有效。我们无意折损中介的价值，我们只是想说，买一手房尽量还是别找中介，反倒是买二手房，应该尽可能去找中介。