随着经济的快速发展，越来越多的城市在发展工业的过程中面临着土地短缺和原有工业用地利用率低的问题。为了解决这些问题，城市开始积极探索一种新的工业载体空间模式——工业上楼。

  工业上楼是指让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。我们认为工业上楼具有以下特征：

  03上楼对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

  工业是实体经济的主体，在经济增长目标的驱动下，工业发展往往面临转型升级加速和土地资源紧张的双重压力，工业上楼由此诞生：

  一方面，高新技术跨界融合的新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高。另一方面，生产技术的进步也使工业有了上楼的可能。

  随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。

  根据发展成熟度，国内工业上楼模式可分为4类，国外的经验有2类。国内工业上楼模式如下：

  改革开放以来，珠江三角洲凭借其沿海和毗邻港澳的地理优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市的产业发展面临着越来越严重的土地资源短缺和产业转型升级问题，逐步推动了产业的发展。

  同时，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，陆续出台了一系列土地、工业上楼相关政策。如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。

  全智科技创新园，前身为茅洲山产业园，位于深圳市边缘，占地5公顷。园区改造前是传统的低端制造业，如五金制品、模具销售、零部件包装、塑料生产等。企业规模小，缺乏核心技术和竞争力。

  2011年，茅洲山工业园区改造启动。一些工厂被拆除，建起了高层工厂。工业用地从5万平方米扩大到13万平方米，园区主导产业转型为机器人及智能装备产业。

  园区的科创大厦是典型的工业楼上产品，地上23层，地下2层。每个单元都有自己的茶室和浴室。企业可以在前端进行研发和办公，在后端进行生产，满足高端智能制造企业研发和生产一体化的需求。

  宝安区是深圳市工业园区，也是深圳市未来先进制造业集聚区和重要增长极，为了进一步推动工业楼上的发展，宝安区于2019年7月推出了国内首个关于工业楼上详细工作指导书，对走楼上及适用范围、工业指导、建筑设计等都作了详细规范。

  松山湖智谷产业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城融合的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为核心产业，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。

  松山湖智谷一期总建筑面积（不含地下车库）为77万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。松山湖智谷工业上楼产品具有两大优势特征：

  潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里面每一层，每300平米都做了洗手间的管道预埋，将来可改写字楼。

  享受50年独立红本产权分割销售，分割销售到套，每层最多可以分成7个单元独立出证。

  松山湖智谷一期已建成并入驻的工业大厦，一共2栋，楼层数分别为10层、11层，已于2018年12月竣工验收，采用全玻璃幕墙设计。目前，工业大厦已经基本招商完毕，从产业结构看，电子信息约占37%、智能制造装备约占33%。

  华南创谷位于佛山市国家高新区，核心区面积330亩，总建筑面积42万平方米。园区定位大力发展开关电源、逆变器等电力电子产业，打造现代电力节能科技园标杆。城市厂房是华南创谷的主要工业产品，共有23栋建筑，占地约31.7万平方米，包括一般厂房和定制厂房。

  苏州是长三角地区第一个尝试产业升级的代表城市。为保持100万亩工业、生产、研发用地的保障线，有效提高工业用地集约利用水平，苏州市政府鼓励工业用地集约节约利用。

  1995年，新加坡腾飞集团进入苏州工业园区。腾飞新苏工业园区借鉴了新加坡多层厂房的发展经验。当时建筑容积率为1.25，建筑面积11.61万平方米，由8个两层厂房组成。

  2016年，根据产业结构调整和经济转型升级的需要，腾飞集团拆除了3座两层老厂房，改造了6座六层厂房。建筑容积率达到1.8;地上建筑面积16.66万平方米，增长43.5%;地下建筑面积增加2万平方米。

  BioBay六期项目占地面积12.47公顷，建筑面积约32万平方米。项目定位于围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，建设高端新型医疗器械产业园区。涵盖16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼。

  项目在“产业升级、形象升级、土地利用升级”的背景下，拆除原有单层厂房，着力盘活存量，创造优秀增量。项目通过新型产业载体的发展，打造了“产业升级”的标杆，为苏州生物医药“第一产业”的发展提供了新的动力。

  更新后，项目容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度由30米提升至100米以上，地上建筑面积提升50%至25万平方米左右，地下建筑底层扩展至7万平方米。

  设计方FTA从功能、空间、建筑形象等方面“提高了工业用地的质量和效率”。在提供足够的工业住宅保障生产的基础上，增加高层研发楼和高层综合配套楼等功能空间，为生物医药企业提供研发空间、交流空间和生活空间。进而打造资源更多、功能更复杂的工业生态雨林。

  苏州生物医药产业园自2007年开园以来，集聚了500多家高新技术创新企业和近3.5万名高层次科技人才，形成了创新药物研发、高端医疗器械和生物技术三大重点产业集群，努力打造世界一流的生物产业生态系统。

  青岛以城阳区作为工业上楼的先行区。为缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾，城阳区率先出台了工业上楼政策，并规划建设工业上楼项目。2020年，城阳区签约12个工业上楼项目，并开始陆续开工建设。

  联东U谷·城阳夏庄智造园是山东省城阳区首个园林类高水平产业大厦项目，规划总建筑面积15万平方米，今年7月刚刚开业，将以智能制造、电子信息、生物医药等战略性新兴产业为主导产业，主要建设内容为研发试点大厦，标准厂房、厂房、设施等。

  香港从一个小渔村发展成为国际大都会，工业在其中扮演重要角色。伴随着香港工业的腾飞、繁荣、衰落的发展阶段，香港工业的先进发展也经历了从普及到更新发展的过程。

  上世纪五六十年代，香港的工业发展以技术含量低、劳动密集型的手工业和轻工业为主，如服装、胶鞋、五金、搪瓷制品等，大多由家庭经营。在随后的几十年里，在内地企业家和资本家的涌入推动下，香港的服装业、塑料业和电子业逐渐发展起来，推动了工业经济的转型，进入全盛时期。“香港制造”成为国际知名品牌。为了解决土地资源短缺与工业发展空间需求之间的矛盾，香港出现了大量的工业建筑。

  新海怡广场原名为海怡工贸中心，是由工业大厦活化而成。海怡工贸中心于1993年建成，楼层数24层，当时作为工业大厦用途。2003年，该大厦获香港城市规划委员会批准，改型为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场，并于2009年改名为新海怡广场。

  新加坡是一个资源匮乏的小国，但工业发展是其经济发展的重要内容之一。因此，政府不断创造用地空间，满足产业发展的载体需求。

  新加坡堆叠工厂就是在这种背景下创建的。是为从事城市无公害行业的中小企业设计的原创工业空间模式。为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储、办公于一体的配套空间。在新加坡，堆叠工厂主要由裕廊集团建造和运营，裕廊集团是新加坡贸易工业部(Ministry of Trade and Industry)的官方子公司，因此被认为是由国家孵化的。

  在新加坡，80%以上的堆叠工厂都是4层，少数有4-9层，呈现出三层叠加的形式。

  首尔作为亚洲发达城市的代表，土地资源的短缺是首尔产业发展的主要困难。政府逐渐意识到产业会让城市更健康、更有机，产业升级成为首尔留住产业、防止产业流失的重要手段。工业方式一方面解决了城市内可用工业用地不足的问题;另一方面可以实现工厂管理的高效率。

  首尔工业的楼上模式也被称为公寓工厂，因为高层工厂的底层往往配备齐全的设施和商店，服务工厂员工和附近的居民，以及周边的一些宿舍。

  总的来说，产业发展应该逐一讨论。对于土地资源丰富的二三线城市和重工业城市，我们认为短期内不适合推广工业上楼。但随着产业转型发展的需要与有限的土地资源之间的矛盾日益突出，产业升级将逐渐成为一种趋势。

  由于产业升级的成本和工业生产的需求，产业升级的对象将集中在具有“轻生产、环保、低能耗”特点的战略性新兴产业上。

  产品组成标准化:确定产品组成、产品比例、自持比例、分工转让等之间的对应关系。特别是，这些城市的土地政策尚未确定，政府可能决定了工业楼上产品组成的标准;

  标准化建筑指标:为保证工业楼上的实际实施，在工业楼上或政府建筑设计中，对荷载、层高、货运电梯、卸料平台、柱网轴距等相关规定。

  趋势三:基于“轻生产、环保、低能耗”的特点，从珠三角地区向其他沿海地区和内陆一线城市推广

  珠三角城市:工业上楼将成为大趋势。以深圳、东莞、佛山为典型代表，其他符合条件的城市可以加大产业发展力度。

  长三角和其他沿海城市:根据城市工业的特点不同，工业发展势头也不同。苏州、杭州、青岛和其他拥有更新和更轻工业的城市正试图向工业阶梯的上游移动。宁波、嘉兴、无锡等重工业特色突出，工业发展需求不明显;

  内陆一线城市:逐步尝试推广。以省会城市和产业强城市为代表的内陆城市，产业升级的新型产业建设模式可能成为其产业转型升级和具有比较优势的产业生态系统建设的巨大推力。

  在工业空间重排、优化、扩展的情况下，工业上楼作为一种空间创新模式正在逐步推进，许多城市都在积极规划建设“工业上楼”项目。

  如果您正在实践这类项目，并希望我们的研究和实践能够激励项目，请联系我们进行更多的交流!

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