工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始，很多国家陆续将工业地产融入到整个国家策略之中，但直到1970 年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。依据工业地产报告数据显示，早在十年前，“日本的工业地产就已占全世界的30％， 对日本GDP贡献在40％以上；而美国工业地产占全世界的27％，对美GDP贡献也超出 了30％”。

  工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，这中间还包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

  作为产业体系中的一环，园区工业地产承担了基础载体的供应使命。在过去的10年里，经历过大干快上的黄金时代，也面临着潮水退去的深耕时代，其底层逻辑已悄然发生改变。

  从客观环境看，工业准入门槛提高、“标准地”改革、特色园区兴起，园区工业地产开发政策与早期不可同日而语；从参与者看，即有传统开发区分离后的管委与平台公司，也有园区工业地产新势力的加入，还有老牌园区工业地产和园区开发运营商的嬗递与演进。

  工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。全国范围内，在工业用地之上建造的各类园区工业地产超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为慢慢的变多的地方政府及投资人关注的领域。

  全球产业链重塑的背景下，制造业成为各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。

  在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将越来越明显，各级政府将会限制普通工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的园区工业地产将成为未来工业地产的主要载体。“

  在供需结构性变化、区域市场走势分化、房产税、会计制度变更等因素作用下，传统地产的价值正慢慢迎来拐点。工业地产将可能成为未来的投资重点。园区工业地产业绩能持续增长、资产增值明显，不像住宅市场和商业地产一锤子买卖。作为新基建的组成部分，未来市场对地产的关注热点将可能从住宅地产、商业地产向工业地产转移。

  园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的园区工业地产，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战.

  科技园区一般是指集聚高新技术企业的园区工业地产。土地类型较为复杂，众多区域为工业用地性质（使用权50年），也有部分区域是混合用地性质（其中含有公寓、写字楼、教育用地等），物业类型上包含了写字楼、标准研发区间、无污染生产单元等，配套了商业物业配套（食堂、会议中心、餐饮服务、商业住宿等）、研发中心、公共服务和技术支持平台等。

  工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。

  专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意园区工业地产和总部经济园区等。

  工业地产以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业生产厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 工业厂房，是用于工业生产过程中的房屋。

  工业厂房按其建筑结构型式可分为单层工业建筑和多层工业建筑 。多层工业建筑的厂房绝大多数见于轻工、电子、仪表、通信、医药等行业，此类厂房楼层一般不是很高，其照明设计与常见的科研实验楼等相似，多采用荧光灯照明方案。机械加工、冶金、纺织等行业的生产厂房一般为单层工业建筑，并且根据生产的需要，更多的是多跨度单层工业厂房，即紧挨着平行布置的多跨度厂房，各跨度视需要可相同或不同。

  2.长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；

  3.对于不了解国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；

  4.企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。

  定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5~10年时间。早期，国内定制厂房的企业多为跨国公司，最具代表的优IBM。但在我国经济快速发展的推动下，早期建设的破旧工业厂房已蝶变为产业聚集的综合产业园。部分园区为吸引各行业中的龙头企业，为其企业定制厂房，但在国内定制厂房的企业多数是从事高科技制造业和物流业的企业。另外，部分城市为促进与他国的贸易合作，专为交好的国家、地区的企业定制一套优惠政策，其中就涉及定制厂房或者打造该国的风情小镇，吸引外企入驻。

  目前我国园区工业地产从大的分类上可以划分为技园区、一般工业园区、专业园区等，其治理结构有中国特色，可以归纳为三种基本模式：

  1．准政府管理模式。园区管委会作为政府的派出机构行使一定的经济管理权限，其主要职能是行政、经济、社会事务以及开发规划和管理，招商引资并为人园企业提供服务等。园区管委会机构精简，办事程序简化，同时另设工商、税务、质检等派驻机构行使园区内特定职权。

  2．超公司经营模式。这种模式的特点是园区的管理机构本身就是企业性质的单位，它以总公司的身份对园区进行规划、开发和管理，尽管实际上承担了一定的政府职能，但主要是通过基础设施的开发建设、土地拍卖、技术和资金人股以及其他经济合作形式对园区内企业进行经营。这种体制首创于深圳蛇口，也称为“蛇口模式”，上海漕河泾新技术开发区等也采用这种模式。

  3．综合型管理模式。这种模式将园区管委会与当地政府合二为一，一套班子、两块牌子，按一级行政区来管理园区，而园区内的一些行政、社会性事务则由所在地行使，这种模式主要适用于整个城区作为园区，或者园区是原有城区建制的一部分。例如苏州工业园区等是这种模式。

  产业园区是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，其发展将更多的符合经济活动的核心规律，也将从一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。

  所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

  园中园模式即在已经建成的工业园内再建造一座微型专业园，为入驻企业“量身定制”研发、生产、办公场所，可以克服企业自行拿地、建设带来的分散经营精力和开发建设周期过长等问题。同时，也可以避免企业拿地后“圈而不建”的现象，提高土地的利用率。

  由开发商自己从园区里面购置土地，建立科技园区，通过园区的建设和招商形成一个子园，也是园中园，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。

  产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。

  产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。

  工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业园区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式。

  工业园区模式以政府为主导，国内最成功的工业园代表之一苏州工业园，就是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。在珠三角地区，成熟的工业园代表，有南山科技园、东莞松山湖工业园等，均已成为国内最具影响力的产业聚集园区。

  主体企业引导模式的代表有阿里巴巴、京东为首的产业园，以物流仓储为主，布局在各个城市。房企代表有碧桂园科技小镇、恒大新能源汽车城，分别布局在惠州仲恺、广州南沙等高新、自贸区。 工业地产商模式，主要是以地产商通过招拍挂、转让等方式获取到地块进行开发，并通过出租、出售，获取利润。目前在珠三角一带，工业厂房热卖的有佛山顺德、狮山；中山南朗、三角；珠海金湾、香洲（唐家湾、前山）等工业制造发达区域。

  综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。这类园区的建设规模较大和涉及经营范围较广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成。在珠三角一带，黄埔、增城经济开发区就是这样运作模式。

  风险方面，工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。

  目前，我国工业地产成熟的区域，经过“腾笼换鸟”、产业转型升级，已形成了深厚的制造产业根基和较为完善的产业链。拿经济高效发展的大湾区为例，高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业园、特色工业小区、技术示范区等齐全布局。（“腾笼换鸟”也叫“双转移战略”，指：珠三角劳动密集型产业向东西两翼、粤北山区转移;而东西两翼、粤北山区的劳动力，一方面向当地第二、第三产业转移，另一方面其中的一些较高素质劳动力，向发达的珠三角地区转移。）

  但因各地区的土地资源约束趋紧、部分土地长期闲置，不少产业空间被“散乱污危”企业占据，导致重大产业项目落地难、本地优质企业增资扩产难。所以如何破解产业用地的瓶颈、明确规划各地区的产业布局及定位，是当前各地政府正在积极探索的问题。

  工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

  其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

  工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。

  主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

  在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，市场也逐渐将其淘汰。

  综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

  国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。

  一、是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。

  二、是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”，在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。

  三、是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。

  工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展的新趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。

  工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。

  因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：第一，地区工业经济和资源特点；第二，工业园区工业发展现状；第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；第四，邻近工业园区的产业选择；等等。

  工业园区的产业选择是指根据园区自身的综合优势和独特优势，合理选择和布局园区所要发展的产业，确定主导产业、相关产业和配套产业，形成有效的产业链。对工业园区进行产业选择的理论基础主要涉及到以下几个方面：

  1.比较优势理论。最早由大卫•李嘉图提出，本意是说明不同国家在生产某种产品的相对劳动生产率(机会成本)存在差异时，生产率高(机会成本低)的国家具有比较优势，可以专门生产该产品，并从与别的国家贸易中获益。将建立在资源禀赋基础上时比较优势理论应用于工业园区的产业选择，则要求根据区域内产业发展的比较优势，恰当选择园区的产业。

  2.产业集聚理论。经济学家韦伯第一个提出了“集聚”的概念，其理论的核心是找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业布点的理想区位，探讨工业区位选择的基本原则和工业区位移动规律。马歇尔在韦伯产业集聚的基础上提出行业内厂商的集中会产生外部性，可以降低该行业的成本，带来整个行业的优势。迈克尔•波特系统解释了产业集群的含义：“集群是特定产业中互有联系的公司或机构聚集在特定地理位置的一种现象……集群包括一连串上、中、下游产业以及其他企业或机构。”工业园区应成为波特所解释的产业集聚的典型形式，在一个特定的地理位置中，集中一个产业的若干个不同层次的企业，共同推动产业的发展，提高产业竞争力。

  3.产业价值链理论。迈克尔•波特在《竞争优势》中首创了产业价值链理论，指出企业的价值链都是由一系列相互联系的创造价值的活动构成。随着产业内分工不断地向纵深发展，传统的产业内部不同类型的价值创造活动逐步由一个企业为主导分离为多个企业的活动，这些企业相互构成上下游关系，共同创造价值，从而构成了产业链。企业竞争优势的基础越来越多地来源于企业与产业价值链上、下各环节的系统协同中。工业园区内的企业应集中于产业链的一个或几个环节，以多种方式与产业链中其他环节的专业性企业进行高度协同和紧密合作，从而极大地提高整个产业链的运作效率，也使得企业获得低成本快速满足客户个性化需求的能力。

  4.产业生命周期理论。经济学家弗农最先提出了产品生命周期理论，同样可以借鉴这种理论把一个产业的生命周期也划分为四个阶段，即形成期、成长期、成热期与衰退期。依据这种划分方法，工业园区进行产业选择时，首先应正确判别主导产业所处的生命周期的阶段。一般新兴产业成长力强，市场潜力大，但也可能存在增长缓慢的风险；处于衰退期的夕阳产业，即便拥有成熟的技术，如果作为园区的主导产业，可能面临着市场前景越来越狭窄的局面。

  目前吸引企业入驻各地产业园区的因素最重要的包含地理优势（如交通便利与否、是否靠近产业基地等）、产业聚集程度（是否有龙头企业）、地方政府的支持政策及园区配套基础设施建设及服务情况等。有些企业进入园区，就是想通过共享基础设施和市场及技术信息，以增强自身实力，不但通过 “吃螃蟹”在相关领域做成国内首个，而且以此提高企业知名度。

  一般而言，产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等等。

  产业规划的总体规划思路的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的设计才会更加具有成效。

  当然，在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全面有效地梳理，为产业定位打下扎实的基础。在此，结合其他案例的自身研究的相关经验，我们提出了“五步法”的总体规划思路。

  园区要实现真正意义上的成功招商，在完成园区的规划定位后，首先应该调整心态从长远的大局考虑，选择有代表性的目标客户，锁定市场，也就是选择好聆听人。首先必须进行客户甄别和目标客户的发掘，确定哪些是本项目的潜在客户，将其资料予以留存归档，开展与客户的定向联络，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对项目的关注，全程把握其投资心理及进驻意向，直至其确定进驻园区为止。同时，好的运营模式是吸引企业入驻园区最好的卖点。当前，许多物流园区在招商前连自己都不知道园区采用什么样的运作模式，就开始大范围的盲目招商，这种圈钱为目的的短线操作其结果是可想而知的。随着园区同质化竞争手段的加剧及中介机构日益成熟，好的运营模式已经成为中介机构抉择招商的一个重要因素。

  园区安全管控一体化路线图分为三个部分：一是园区安全规划，二是园区安全监管标准体系与园区突发事件应急体系，三是园区一体化应急管理信息平台。涵盖了从园区项目批复需要考虑的影响因素，到发生突发事件后人群的疏散系统建设等各个方面，基本思路是选址合理化、布局科学化、准入严格化、企业达标化、管理规范化、应急一体化。

  产业定位是工业园区各项工作的前提，因此，工业园区的建设应当规划先行，做好产业定位，在此前提下，进行产业招商，招商之后要做好服务，加强软环境的建设。

  工业园区的产业发展要规划先行，坚持高起点科学规划、高标准科学设计和高水平配套服务的原则，立足当前，着眼未来，既要积极进取，制定产业规模和经济总量的宏伟目标，又要遵循科学发展规律，做好产业定位，制定切实可行的发展计划。

  工业园区发展要善于借助外脑，进行高起点、高规格的总体规划，学习东部地区工业园区发展的成功之处，并吸取其失败的教训，发挥后发优势，少走弯路，避免为经济发展而付出沉重的环境代价。

  工业园区发展要摒弃粗放式、资源消耗型、低水平开发模式，切实发挥规划对工业园区的指导和调控作用，保证园区的各项建设工作和招商引资等工作能够按照总体规划协调、健康、有序发展。

  招商引资工作和产业定位密切相关，招商引资工作要严格按照产业定位进行，以产业为依托，发挥比较优势，围绕产业的主导产品及其上下游产品进行招商，形成产业集聚，实现产业链的断层缝合、空白填补。

  产业招商要有针对性，依托产业定位进行招商，避免眉毛胡子一把抓的，不能因为园区处于初始阶段，而忽视产业定位，更不能为增加产值，而来者不拒，否者会造成产业众多、杂乱无章，缺乏重点的局面，既不利于园区的可持续发展，也不利于后续的招商引资。比如福建晋江市确定了运动鞋服、休闲食品等五大产业规划目标后，依据这个定位，晋江的招商引资重点对象就是这五大产业的对象，而其它不符合产业定位的企业则会被忽略。

  工业园区的发展不仅需要道路、厂房、水、电等硬环境的完善，更需要科技、人才、信息等软环境的完善。明确产业定位的园区，需要围绕产业定位发展建设良好的软环境，才能做强做大。

  围绕产业定位，建立科技研发体系。企业发展到一定阶段后，离不开研发的大量投入，但是研发往往会占用大量的资金，拖累企业的发展，因此建立政府、企业、高校三位一体的产学研公共研发平台十分必要。要围绕产业定位，联合企业和高校、科研院所建立应用技术市场转化中心、建立专利技术转化中心、建立博士后工作站等，为园区企业研发服务，促进技术水平和产业科技含量的提高。

  围绕产业定位，建立人才培训基地。工业园区企业的发展需要不同层次的人才，许多企业面临人才引进的困难，因此要根据企业的需求，建立人才培训基地，为公司可以提供所需的各层次人才。

  围绕产业定位，建立信息平台。工业园区要围绕主导产业，建立能提高企业研发水平，并能为企业提供信息交流的科技博物馆、信息化图书馆和学术交流中心；建立为企业提供优质、规范、透明服务的电子政务平台；建立集园区产业原辅材料和产成品为一体，包含采购、分销等多种功能的电子商务平台。为打造信息化、先进性强的科技园区而不断增强园区软实力和开展园区新服务。返回搜狐，查看更多