装配式是指一种在工厂预制构件、在现场连接安装的建造方式，有别于传统建筑模式，装配式大幅度减少了人工作业和现场湿法作业，且融合了大量数字化技术，符合建筑业产业现代化、智能化、绿色化的发展趋势。根据整体的结构的不同，装配式建筑可大致分为钢结构、混凝土结构、木结构及其他三种。装配式建筑目前渗透率较低，商品房为主要使用在领域。2019年全国新增装配式建筑面积4.2亿平，较2018年增长45%，占新建建筑面积的比例约为13.4%，近4年复合增速为55%。分类型看，装配式混凝土结构建筑2.7亿平，占比65.4%，主要应用于住宅、办公楼、教学楼、医院等，是目前渗透率最高的一种装配式结构，钢结构建筑1.3亿平，占比 30.4%，大多数都用在大跨度厂房、体育馆、超高层办公楼等，木结构及其他仅占 5%左右。从应用领域来看，装配式大多数都用在商品住房、公共建筑和保障性住房，占比各为 41%、22%、13%。

  除了整体的结构，装配式产业链的另一个重要环节就是装修，根据住建部，装配式装修是指“采用干式工法、将工厂生产的内装部品在现场进行组合安装的装修方式”，按模块来分，通常包括内墙/地面/吊顶系统、管线集成、设备设施及整体部品等，其施工方法同样为干法施工，全部构件均为工厂预制、现场组装。2019年全国装配化装修建筑面积为4529万平，仅占装配式建筑面积的10.8%。

  相较于传统建筑，装配式建筑在建筑品质、施工工期、节能环保等方面都具有很难来做比较的优势，而目前推广上的最大难点之一—建设成本—也有望在产业链形成系统化、规模化生产后顺利解决。以预制率35%的30层住宅项目为例，PC装配式建筑较传统建筑可节约工期20~45%、减少能源消耗 20~40%，现场施工人数、建筑粉尘分别降低 60~75%、20~30%。

  1）品质：传统建造方式对人工的依赖性较高，品质监控难度大，而工业化生产的材质和装配式的建造方式更容易形成一套规范化系统，确定保证产品品质；2）工期：装配式建筑的大部分构件均在工厂完成，水电安装与主体安装可同步进行，整体交付比传统建筑快；3）节能环保：传统建筑材料浪费现象严重，建造过程还伴有粉尘、噪音、建筑垃圾等，而装配式建筑现场以干法作业为主，可有实际效果的减少能源消耗以及环境污染；另外，装配式建筑由于其可拆除的特性还能轻松实现重复利用；4）建造成本：由于产业配套不完善、有关技术不成熟等问题，目前装配式的建造成本，尤其是钢结构，依然明显高于传统建筑，但在人力成本高攀的背景下，其建造成本的下降空间远高于传统建筑，加之后期运维费用更低，故从建筑全生命周期角度来看，装配式未来将具有更大的成本优势。

  政策驱动，装配式风口正盛。20世纪50年代至80年代，国内装配式曾迎来一段短暂的浪潮，但由于技术、材料有限，房屋的品质堪忧，唐山大地震使不少预制混凝土结构毁坏。2013年，国务院办公厅转发《绿色建筑行动方案》，旨在“转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排约束性目标”；2016年则是装配式建筑的政策元年，《关于全力发展装配式建筑的指导意见》正式对外发布，明白准确地提出“力争用 10 年左右的时间，使装配 式建筑占新建建筑面积的比例达到30%”这一具体目标，之后几年内，有关部门又陆续出台了一系列施工、检测、评价等标准类文件，政策助力下，装配式已初具规模，近期住建部等多部门再次联合发文支持建筑业转变发展方式与经济转型，我们大家都认为行业风口正盛，装配式建筑有望继续高速发展。

  随着国家政策相继出台，各省陆续推出“十三五”期间当地装配式建筑行业的发展目标。根据相关文件，2020年底，京津地区、江浙沪地区以及四川、湖南、江西、海南等重点推进地区，目标实现装配式建筑占新建建筑面积的比例 25%-30%；河北、山东、广东、福建等16个省份将积极地推进该行业，实现装配式建筑占比超过 15%；其余6个省份（西藏、青海、内蒙古、宁夏、贵州、黑龙江）将鼓励推进装配式建筑行业发展，目标实现装配化率超过10%。

  人口红利消退或将倒逼行业转变发展方式与经济转型。传统建筑业属于劳动密集型行业，对人工依赖性较高，随着劳动力慢慢地减少、人力成本不断攀涨，行业的内在因素（成本）有望代替外在因素（政策）成为更有力的助推器，倒逼行业谋求转型。1)农民工数量特别建筑业农民工供给日益短缺，2014 年至今建筑业农民工数量几乎每年都在减少。2)农民工年龄结构逐渐老化，16-40 岁农民工数量近年持续减少，如果考虑流入交运仓储邮政行业的年轻快递员、外卖员快速地增长的情况，建筑业 16-40岁农民工数量降幅更大。3)人力成本高攀：农民工平均收入过去5年保持每年5%以上的增速，建筑业农民工平均收入增速还要高于整体水平，且在 2015 年后增速不断抬升。但考虑到建筑业农民工收入绝对值仍低于大部分快递员、外卖员，预计未来流入建筑业的年轻工人数量或将持续下滑，劳动力短缺也将推动人力成本进一步上涨。

  在政策驱动和市场引领下，装配式建筑的设计、生产、施工、装修等相关产业能力快速提升，同时还带动了构件运 输、装配安装、构配件生产等新型专业化公司发展。2019年我国拥有预制混凝土构配件生产线个，产能3万方以上的已超1000家；钢结构构件生产线万吨，全国钢结构企业约2500家。从区域上看，PC 构件产线大多分布在在湖南、山东和华东地区，PS产线大多分布在在华东、山东、华南，2019年住建部又批复了浙江、山东、四川、湖南、江西、河南、青海7个省开展钢结构住宅试点，我们大家都认为随着装配式产业配套齐全，未来建造成本有望进一步下降。

  根据国务院办公厅于 2016 年发布的《关于全力发展装配式建筑的指导意见》以及住建部发布的《“十三五”装配式建筑行动方案》，预计 2020年全国装配式渗透率将达15%，2025年达30%。我们假设2020年至2025年新开工建筑面积年增速为 5%，装配式渗透率每年提升3个百分点，预计到2025年全国装配式建筑面积将达到20.71亿平方米，复合增速超 20%，按每平米 2300元的报价估算，市场规模近5万亿。

  由于公共建筑的空间可复制程度高，通常对工期有一定要求，天然地与装配式装修的施工特点相契合。目前装配式装修主要使用在在保障房、长租公寓、酒店等公共建筑领域，在商品房领域的渗透率较低。在保障房领域，由于截止2019年已经累计完成开工棚改2157万套，超额完成《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》所设定的2000万套的目标，2020 年是棚改计划收官之年，预计增量十分有限。我们主要分析长租公寓、酒店带来的市场空间。房屋租赁市场的客户主要是流动人口和本地户籍的租房人群，其中本地户籍的租房人群主要是毕业落户的大学生，2019 年我国流动人口达2.36亿，随着未来产业高质量发展逐渐向大城市集聚，人口还将继续向一、二线城市涌入，房屋租赁未来市场发展的潜力十分乐观。

  根据 China Insights Consultancy 的多个方面数据显示，我国长期租户渗透率约为 17.2%，与英、美、日、 德等发达国家 30%以上的渗透率相比，可提升的空间还很大。此外，我国长期租赁市场刚刚起步，虽然发展迅猛， 但是占比依然很低。目前，一线城市的长租公寓品牌渗透率约为5%，二线%。假设长租公寓的渗透率每年提升 2%，装配式装修在长租公寓的渗透率为60%，每年提升5%，装修价格为1000 元/m2，价格年涨幅为 2%，我们测算出2020-2023年，全国每年新增长租公寓的装配式装修市场复合增速约为18%，年市场规模在1000亿元以上。