在社工助推下，某小区楼顶外墙经过不锈钢包边修缮后焕然一新，减少了安全隐患。

  小区外墙皮脱落问题广受街坊关注。今年70岁的叶伯是海珠区某小区的一位业主，他介绍，多年前该小区就陆续出现墙体渗漏、墙皮脱落等情况，但由于房子建筑已过保修期，加上小区住户意见难统一等因素，该问题一直得不到“根治”；今年4月，由社工组织牵头，找到施工方并制定了修缮方案和报价，近期该小区的外墙翻修工作终于启动。

  社工组织表示，叶伯所在社区的外墙维修成功启动，为广州更多老旧小区微改造提供了借鉴，接下来社工组织将牵头培育居民通过协商自治解决旧楼维修问题，并将经验推广到更多小区。那么，困扰该小区多年的外墙翻修问题究竟是如何加速解决的？近日，记者做了实地走访。

  在海珠区的一栋小区居民楼外墙处，记者见到有部分红色的砖墙在外，还有部分外墙用水泥或白灰进行了粉刷。

  叶伯介绍，这栋楼大约建于20世纪80年代，楼龄已经有40多年了，一共7层，每层6户，共有42户、100多位居民居住其中。“大约20年前开始，外墙皮便慢慢的出现斑驳脱落，这些外墙用的是一片一片的水泥灰和砖石组合体，每片大约长1.5米，宽约1米，一片大约有300斤重，在十多年前，该楼栋5楼就曾有一块外墙皮脱落，将一位路人的腿部砸伤。“外墙皮脱落始终是一大安全风险隐患。”叶伯记得，当时这起意外发生后，大家请来外面的装修公司将掉落的一块外墙皮补了上去，并将外墙刷上了白灰。

  在此后十多年里，外墙皮脱落问题依然断断续续地困扰着该小区住户。“每年外墙一遇到回南天就会‘掉渣’，有粉末状的墙体从上面掉下，小区的热心住户就拿一条绳子将楼下掉渣的区域围起来提醒路人。”到今年4月，5楼的外墙皮再度出现脱落，险些将路过的一辆汽车砸坏，热心的居民只好在周围拉上了“警戒线”，并在容易脱落的墙体外面拉上了防护网。

  “但拉警戒线和防护网，并不能从根本上解决外墙皮脱落的问题，不能再这样提心吊胆下去了。”叶伯对这栋楼很有感情，他决定帮街坊们解决外墙皮脱落的问题。

  海珠区启创社工中心资深社工林琳看到叶伯为此事跑前跑后，就想帮帮他。“外墙皮脱落问题已影响到小区居民的安全，再不修缮恐怕会出大问题。”林琳随后召集该小区居民召开会议，会上大伙对外墙皮脱落问题畅所欲言。

  为了让修缮方案得到大多数住户的支持。社工找来专业的建筑装修公司对该小区房屋进行了检查，检查发现，该小区最早作为单位自建房，楼龄较久，外墙空鼓、漏水、脱落风险较大，须尽快进行修缮。按照简易维修方案，只对出现脱落的外墙做维修，工程建设价格11.8万元，每户居民按面积大小需分摊2100元~3100元；如果对脱落外墙进行深度维修，工程建设价格31万元，每户居民需分摊5600元~8300元；而如果要对整栋旧楼做全面维修，工程建设价格大约100万元，每户居民需分摊2万~3万元。

  社工的介入让该小区外墙翻修跑出了“加速度”，当天，叶伯就在小区群里发起方案接龙，其中的深度维修方案得到了多数居民赞同；与此同时，社工组织还与街道沟通，争取资金支持。

  林琳介绍，为提高居民生活品质，该小区所在街道今年4月启动了社区治理“微创投”专项计划，通过设置项目资助让居民得到资金支持，带动社区居民自己解决身边的“微”事项。社工接到咨询后主动约叶伯见面，为申报主体提供项目申请流程答疑、链接供应商资源等服务。最终，社工为该小区居民争取到1万元补助资金。

  对一个没有物业公司和物业维修资金的小区来说，外墙修缮有多难？这些年未解决小区外墙皮脱落问题，热心奔走的叶伯没少被误解，甚至有人说他是“多管闲事”；但这一次，在社工的支持下，叶伯联合小区3位热心住户成立了小区外墙改造项目协调小组。包括问题反映、矛盾调解、方案落地等诸多事项在内，该协调小组通过每日上门沟通、每周开协商会议，持续推动这一项目的进行。

  叶伯坦言，外墙修缮最难的就是住户意见统一。“小区住户中外墙面积最大的是01房和06房，02房和05房其次，03房和04房的外墙面积较小，有些住户的房子几乎不挨着外墙，就会觉得外墙改造和自家无关，一听说外墙维修需要分摊5000多元，就打了退堂鼓。”

  林琳随后找来律师，向该小区住户进行了科普。律师对大家说，民法典第一千二百五十三条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能验证自己没有过错的，应当承担侵权责任。“也就是说，即便自己的房间没有毗邻外墙，但只要小区外墙皮脱落砸伤人，所有的小区住户都要承担赔偿相应的责任，因此一些住户才打消了不愿出钱的念头。”

  更大的难点还在后面。由于在外墙改造中可能要对部分住户已经封好的阳台玻璃进行拆除，对这些住户的采光也会有影响，因此有的住户不同意改造，外墙修缮方案陷入停滞。林琳只好彻夜思索对策。“我们和施工方协商，在外墙翻修时能不能离他们的阳台窗户远一点，隔开10厘米左右，这样就不需要拆除玻璃。”

  叶伯随后就这一方案和住户们上门协商。晚上9时，趁着所有住户都下班了，叶伯爬楼梯挨家挨户和他们协商，正是他这股认真的劲头和细致诚恳的沟通态度，让不少相关住户的态度发生了转变，最终同意启动外墙修缮。

  整整5个月里，社工和小区住户们围绕外墙施工中存在的难点、痛点开展各类专题性的“小区议事”，最终从各种“不可行”中找出了一条可行的解决之道。

  “这不是我们牵头解决的第一例外墙维修问题了。”林琳和记者说，今年至今该社工团队已经协助过多个小区解决此类问题。

  海珠区某小区的楼龄已有37年，楼顶外墙皮在风吹雨淋之后变得脆弱，瓷片连着水泥不时掉落。“以前我们找过施工队来报价，高昂的维修费用把业主们都劝退了。但脱落的外墙皮就像‘定时炸弹’，一旦砸伤人，全体住户都要担责。”楼长兰姐说。

  据介绍，该小区有一群由热心街坊组成的楼宇管理委员会，负责牵头解决楼栋的大小事务。其中楼长兰姐已经有18年的楼栋管理经验。为了推动外墙修缮工作的开展，楼宇管理委员会迅速进行了分工：其中3名成员是在这里住了30年以上的“资深住户”，和楼栋居民非常熟络，负责沟通协调工作；年轻的在职人士陈生熟悉法律条文，负责与工程队对接和拟定合同；兰姐退休后时间充裕，则负责更多的“跑腿”工作。“虽然辛苦，但能够为大楼出一份力很开心，多亏社工为我们牵线和提供指引。”兰姐说。

  在社工的指引下，兰姐和小区住户们走访了多个供应商，商量出一个大家都同意的方案：使用1.2毫米厚度的304不锈钢来将外墙包裹，并用螺丝固定，避免碎石掉落砸到路人。

  为了帮兰姐完成申请社区资助的工作，社工向其介绍了报名要求、流程以及资助比例，协助其填写相应的表格。今年4月，在社工的帮助下，兰姐所在小区成功申请到项目总经费的30%，共3975元资金，其余为住户自筹。

  在获得资助后，社工也多次到现场了解施工进度与情况，记录改造前后的变化。为了监督工程质量，兰姐和社工还曾通过消防梯爬上楼顶现场监督施工进度、质量等细节。如今，困扰住户们多年的外墙皮脱落问题终于得到解决。

  “社工除了当‘吹哨人’，还积极动员社区居民进行自治、自管，引导他们运用议事协商的方式解决老旧小区的各种改造难题。”林琳说。

  林琳介绍，一些老旧小区一旦需要改造或修建便民设施，往往要面临以下几个问题：第一，没有物业管理公司或业主委员会牵头。一栋楼的住户互不认识，即便是小问题，因为没人牵头，很难把居民都发动起来。第二，缺乏资金。不少小区在当年建设时没有物业维修资金，而街道和居委会也没有这方面的专项资金供小区居民进行外墙修缮。第三，缺乏有公信力的机构提供修缮方案和资金筹集方案。“如果是某个社区居民提供的修缮方案，即便是找到外面的专业公司，其他住户对这个方案还是存在疑虑；但如果有有关部门或社工组织作为独立的第三方提供方案，效果就不一样了。”林琳说。

  “叶伯所在小区的外墙维修成功启动，具有很强的代表性。”林琳说，该小区的外墙修缮启动为市内更多老旧小区的微改造提供了借鉴。为此，海珠区民政局联合广州启创社工开启了“海珠区社区专干社区治理能力提升计划”，培育社区干部运用议事协商的方式，培育居民自治解决老旧小区的管理、维护问题。

  近期，社工们先从江南中街道起步，陆续向社区居民们征集关于小区外墙脱落需要修缮方面的线索，反响非常热烈。“过去这1个月我们已接到了20多例这样的求助线索，不少社区居民都希望我们能为他们提供指引，协调解决小区外墙脱落的问题。”林琳说，社工们会组织近期牵头对相关小区的外墙脱落类安全风险隐患进行筛查、摸排，将收集到的线索进行汇集整理，并联合有关部门，发动社区居用议事协商的方式，对发现的问题逐步推动解决。